C’ est l’approche des fêtes et, bien souvent, c’est en famille que ça se passe ! Et si, en plus de partager des cadeaux et des apéritifs, nous montons à la vitesse supérieure et offrions une petite société civile immobilière (SCI) ? En principe, pourquoi pas, mais savez-vous vraiment en quoi cela consiste ? Quelles sont les obligations qui vous lient et quelle est la nature de ce fameux SCI ? Voici un résumé pour tout comprendre en un clic !
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Les principes de base à retenir
• Que vous soyez frère, sœur ou arrière-petit-fils, sachez qu’un tel SCI s’ouvre à vous ! La loi sur ce sujet stipule que ce type de société doit être constitué « exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus ». Et peu importe l’âge : les mineurs peuvent tout à fait être associés.
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• Également favorisé par les non-couples mariés ou non Pacsed, le SCI n’a besoin que de deux membres pour exister. Mais, bon à savoir, son nombre le nombre de participants est illimité.
• Comme nous l’avons vu précédemment, peu importe votre filiation, le principe de l’IVD reste inchangé. Chacun contribue sa part dans le bâtiment acquis et les parts correspondent, logiquement, aux contributions de chacun.
• Comme dans toute famille, les opinions divergent, elle parle, parfois même des tempêtes… Et pourtant, il faut bien décider ! Dans le cas d’un SCI familial, un responsable sera désigné chez le notaire pour s’occuper des affaires courantes mais, dès qu’il s’agit de décisions capitales, il sera d’usage de se réunir en réunion. Là encore, ce qui prévaut, c’est la majorité fixée selon les statuts au moment de la création de la société civile dans le secteur immobilier.
• Habituellement, une SCI a une durée de vie d’au plus 99 ans. Pour les familles, composées uniquement de parents et d’enfants et dans le cas où le père et la mère sont cogestionnaires, le mandat est rarement spécifié. Mais cela s’arrête quand l’une des deux parties meurt.
• Même si un SCI est régi par des articles stricts du Code civil, rien ne vous empêche d’y insérer des clauses spécifiques. Vous pouvez par exemple prévoir des facilités d’entrée ou de sortie dans l’entreprise, limiter le droit de vote aux parents, anticiper un accord en cas de vente ou d’échange d’actions…
• Lorsque le SCI est considéré comme une famille, il peut accorder un bail de trois ans, au lieu de six pour d’autres entreprises. Une période qui peut également être réduite à un an s’il a été stipulé que le SCI peut reprendre le bâtiment pour certaines raisons familiales ou professionnelles.
Et sur le plan fiscal ?
• Principal avantage : transmettre votre actif à moindre coût tout en maintenant sa gestion. L’impôt sur les transferts est calculé sur la valeur des actions de la SCI et non sur la valeur du logement, donc sur la base des actifs mais aussi des passifs de l’entreprise. Ainsi, si le logement acquis par SCI a été financé par un prêt, il sera déduit des actifs pour estimer la valeur des actions.
• Si le SCI accorde la gratuité à un ou à tous les partenaires, la seule obligation pour chacun est de déposer une déclaration d’absence de revenus locatifs. Mais attention : sans revenus, le SCI ne peut pas déduire ses dépenses.
• La taxe sur le logement est à la charge de l’occupant du logement au 1er janvier de l’année, et donc non celle de la SCI. Mais la taxe foncière, due par le propriétaire, doit être payée par le SCI. Mais elle peut demander le remboursement aux partenaires occupants si leur accord le prévoit.
• Si l’entreprise loue la propriété qu’elle contrôle, elle doit non seulement payer l’impôt foncier, mais également déclarer ses revenus et ses résultats. Bénéficiaire ou déficitaire, il puis distribuées entre les différents partenaires. Et, en cas de profit, tout le monde devra le déclarer dans le cadre de l’impôt sur le revenu.
Et vous, avez-vous déjà franchi le pas ? Êtes-vous tenté par cette possibilité d’une SCI familiale ? Dites-nous tout, c’est pourquoi le blog est là !